暴富效应

减少对市场产生 不必要的干预
更新时间:2019-11-06 16:50 浏览:183 关闭窗口 打印此页

  房地产泡沫效应的经济学分析研究_教育学/心理学_人文社科_专业资料。房地产泡沫的论文分析

  集体经济·经济观察 房地产泡沫效应的 经济学分析研究 ■ 陈海秋(译) 阿伦·格林斯潘认为目前的房地产市 场存在着一定泡沫— ——几年前他也曾指 责与高科技相关的证券市场存在着“非理 性的增长”。联想到 1997 年底到 2000 年 3 月,纽约股市的市值增加了 5.5 万亿美 元,其中 11 只最主要的科技股占了增加 额的一半。2001 年 3 月 14 日,道琼斯工 业指数开始跌破 10000 点,达到 13 年来 的最低,纳斯达克已由 5000 多点跌到 2000 点以下,接着又跌到 1700 点以下, 损失惨重,美国高科技股泡沫破灭。那时 美联储频频加息,挤压股市泡沫,促使了 高科技股市回归理性。现在,联邦基金利 率每上涨 25 个基点,都伴随着人们对地 产泡沫是否形成的进一步猜测,以及美 联储挤压房地产泡沫的疑虑。这种现象 阻碍了债券投资商的脚步,同时也使抵 押贷款利率一步步地上涨— ——目前已经 上涨到与缓慢复苏的经济不相符合的程 度。房地产价格仍然在以远远超出预期 的速度增长— ——目前已攀升至租金成本 的很多倍。 过去两年的大部分时间里,普通的小 投资者们— ——他们中间有些人正是因为 ■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■ 共项目的支出。 (二)加强公共支出管理 公共支出数额巨大,项目繁多,管理 的好坏直接影响到其效用的发挥。因此 必须加强预算、论证、审批和检查监督等 环节的管理,努力形成集体研究、专家论 证、专人负责、全程监督检查的管理体 系,有效控制公共支出的流量和流向。 提高预算审批水平,加强专家论证,控制 和压缩不合理的公共支出项目,保证开 支的合理性,防止出现面子工程、政绩工 程、重复建设投资、低效率投资等问题发 生,避免不必要的资源浪费;加大政府机 构改革力度,加强部门职能划分,压缩行 政 经 费 支 出 ,避 免 权 力 、责 任 交 叉 ,防 止 推诿等问题发生,提高行政管理水平;建 立健全集中统一支付的现代管理制度, 减少支出的中间环节,防止截留、腐败等 现 象 发 生 ;推 行 阳 光 财 政 、民 生 财 政 ,倾 听百姓意见,接受群众监督,建立公共支 出公布公告制度,增强公共支出使用的 透明度。 (三)提高公共支出效益 效益是现代经济活动的核心,而提高 公共支出使用效率是优化公共支出结构 的最终目的,是衡量公共支出结构合理与 否的重要标准。政府应根据市场经济原 则,转变职能,避免功利思想和眼前效益, 牢固树立长远发展的观念。公共支出应逐 步退出竞争性生产领域,减少对市场产生 不必要的干预,增加非竞争性和非盈利性 社会公共开支。主要包括科技、教育、卫 生、国防和社会保障、环境保护等,创造和 谐稳定的社会环境,确实提高人们整体生 活水平;增加基础设施和基础产业的投 入,重点扶持电子信息、生物工程、新型材 料等高新技术产业,带动产业结构的升级 换代。加强对农业和农村基础设施建设投 入,提高农业生产技术水平。把公共支出 效益的出发点始终建立在代表社会共同 利益和长远利益之上。 参考文献: 1、曹 荣 庆.论 我 国 财 政 支 出 的 结 构 偏 离[J].财 经 科 学 ,2004(3). 2、陈 颂 东.财 政 支 出 结 构 的 国 际 比 较 与我国财政支出结构优化[J].改革,2004(1). 3、韩占府,梁晓兵.我国公共支出结构与 经济增长的实证分析[J].生产力研究,2007(18). 4、马 拴 友.财 政 政 策 与 经 济 增 长 [M]. 经 济 科 学 出 版 社 ,2003. 5、钱方明,孙建春.略论公共支出的结 构 调 整[J].长 春 师 范 学 院 学 报 ,2007(9). 6、王 宏 道.关 于 我 国 公 共 支 出 结 构 优 化 的 思 考 [J].财 政 研 究 ,2006(6). 7、王 莉.财 政 支 出 结 构 对 经 济 增 长 的 影 响 探 析 [J].现 代 经 济 ,2007(5). 8、汪 祥 春.积 极 财 政 政 策 的 短 期 效 应 与 长 期 效 应 [J].宏 观 经 济 研 究 ,2003(6). 9、徐 果.论 服 务 型 政 府 下 公 共 支 出 合 理 结 构 的 建 立[J].江 苏 经 贸 职 业 技 术 学 院 学 报,2007(4). 10、杨 继,杨 卫.内 生 增 长 理 论 中 的 公 共 支 出 理 论 综 述 [J].经 济 学 动 态 ,2003(5). 11、于 长 革 .经 济 发 展 中 影 响 公 共 支 出 结 构 的 因 素 分 析 [J].经 济 经 纬 ,2006(1). (作者单位:东北财经大学经济学院) 2008.09 (下) 2 9 C h in a C o lle c t iv e E c o n o m y 集体经济·经济观察 经济结构转型或者说衰退才被迫提前退 休— ——已经开始极力追捧房地产市场的 种种优越之处。这些小投资者们以前也曾 极力鼓吹首次公开发行股票(IPO),他们 在 1998-2000 年之间对高科技股票评价 也非常高— ——那段时间恰恰就是在泡沫 破灭之前。目前,购置第 2 套住房对很多 家庭来说似乎已经成为一个不可错过的 投资机会。当然,我们很清楚的记得,当年 我们的邻居、朋友将资金投入飞速狂奔的 网络经济、通信产业和全球性的电信公司 的时候,那是怎样一个景象。这些投资对 象被疯狂追捧同时疏于监管,他们是高科 技产业经济泡沫的助推器,储蓄组合甚至 养老账户与这些投资对象相比都失去了 价值。当年那些在鸡尾酒会上吹嘘首次公 开发行股票利润如何之高的朋友们在面 对现在房地产市场时,都变得沉默了。 现在,我们听到那些并非专业的小投 资者们又在开始商量着某种赚大钱的内 部途径,但遗憾的是,他们并没有把现在 低利率推动的市场与 10 年的经济低迷和 强迫性的利率提升联系在一起考虑。目 前,房地产市场的投资者主要分为几大 类。大量的金融机构介入其中,如养老基 金、保险公司、房地产信托投资基金等 等。大部分投资者青睐于商业地产,房地 产信托投资基金及其与住宅开发商组成 的合资公司开始大举进军商品住宅和多 户型住宅项目。尤其是房地产信托投资 基金,其给与个人投资者的利润回报要 远远高出一般的股票分红,这种现象在 高科技经济泡沫破灭之后 5 年来是从未 有过的。公众拥有房地产信托投资基金 的数量通过共同基金或者经纪账户保持 着持续增长。 个人投资者也可以投资于那些大型 房屋建造商— ——这些企业正在积极地购 买农田和废旧的商业及工业地产,甚至已 经把触角伸到了新修建的洲际高速公路, 利用其周边的土地开展建筑项目,通常都 包含游泳池、俱乐部会馆及其他设施。便 宜的燃气、优惠的汽车信贷条件、便利的 抵押贷款等等客观条件都使得人们能够 从租用住宅、老房子、高层公寓中搬出来, 搬进富有戏剧般的梦幻色彩大房子里,这 些大房子要带有两个宽敞的客厅、高高的 天花板、大大的后花园……或者搬进联排 别墅,告别过去拥挤的空间,享受高高的 屋顶和一系列配套设施。至于那些旧房子 和高层公寓,则可以成为年轻家庭负担得 起的新居所,从而告别拥挤吵闹的城区。 这一切听上去都是如此的美妙! 一、低利率和高需求是新的房地产投 机者推动房地产泡沫的基础 房地产泡沫的形成要有一系列的基 本条件,这些基本条件主要有两个:较低 的利率和较为旺盛的需求。较低的利率使 得房地产的投机者和实际需求者能以低 成本支付住房低押贷款,较高的住房需求 使得房地产价格上升成为可能。 但是应该注意到,真正的泡沫,是被 那些新的投机者们吹起来的。这些投机者 从两个不同的角度来发力,但最终带给房 地产价值的影响却是基本相同的。 “自助型”的投机者很快发现了在新 一轮行情中建立一个房地产帝国的可 能— ——他们积极购入那些被取消了赎回 权的或者是价值被低估了的住宅房产。 通常这些投机者与当地的房地产经纪人 和房地产承销商合作,选择那些价值被 低估的房产加以重新装修,以期获得高额 回报。 当然,这种投机方式获得的回报取决 于每一个环节增加的价值,取决于投机者 套利的能力,取决于投机者讨价还价,降 低交易费用和房屋翻新费用的能力,但是 只要利率仍然能维持较低的水平,而房屋 售价又不是太高,这种投资策略就会奏 效。购房首付款可以通过低利率且免税的 抵押再融资及低利率的房屋抵押贷款来 解决。这套投机策略的回报是明显的,但 也不乏损失,而且目前来看损失的可能性 越来越凸显出来。整个这一系列投资活动 就像是击鼓传花,最后花落在谁手里,谁 就会赔得一塌糊涂。 第 2 类投机者注意到旨在迎合婴儿 潮一代口味的奢华社区越来越多,并且从 这中间嗅到了机会。据联邦住房企业和观 察办公室日前公布的数据,2004 年,美国 房价大幅上涨,平均涨幅为 11%,创下 1979 年以来的新高。其中,内华达州在赌 城拉斯维加斯的房产市场强劲需求带动 下,全州房价一年之内上涨了 32%,涨幅 居全美之首,夏威夷、加州和哥伦比亚特 区的房价涨幅也达 20%。美国南部和西南 部的“阳光地带”、水岸、山脚以及美国东 海岸和西海岸沿线 倍,原因就在于低利 率的抵押融资、低利率的房屋抵押贷款、 的提前退休还有积蓄已久的对 于购置第 2 套住房的渴望。这样一个淘金 热似的局面让房屋租赁者都开始蠢蠢欲 动,谋划着将自己的小型住宅或高层公寓 推向市场以求获利。而投机者们更是坚 信,凭着自己的洞察力,能够在这一轮淘 金热潮结束之前取得巨额的利润。 二、提高利率是紧缩房地产市场的有 效途径 阿 伦·格 林 斯 潘 是 我 们 对 抗 通 货 膨 胀的伟大斗士。持续不一致的经济统计 数据让人们不得不去怀疑目前的通货膨 胀究竟到了一个怎样的水平,即将卸任 的美联储主席应该为将来要发生的事情 负责。 的确,房地产泡沫与通货膨胀、利率 都有直接的关系。推动通货膨胀的原因多 种多样,从美联储的态度看来,现在的美 国可能处在通货膨胀率正在快速上升时 期,房地产正像前几年的高科技泡沫一 样,是推动这次美国通货膨胀率上升的主 要原因。而降低通货膨胀率就可能降低经 济增长,减少人们在房地产上的投资,同 时使得房地产投机者的成本提高,挤压房 地产泡沫。现在,我们可以从美联储调控 利率的步伐来猜测挤压房地产泡沫的路 线。美国消费者越来越依赖住房抵押贷款 来为他们的消费提供资金,抵押贷款利率 上升将会引发消费支出的降低。最近的调 查数据显示,消费者靠房屋抵押贷款而增 加的支出高达 6000 亿美元,相当于个人 可支配收入的 7%,而 2000 年和 1994 年 的这一比例分别仅为 3%和 1%。联邦基金 利率“以稳定的步骤”上升 25%,这毫无疑 问地会提升短期伦敦同业拆借利率,相对 应的,那些大银行也会提升自己针对浮动 利率贷款的优惠利率。这样做的后果是降 低消费者购买欲望、减少大金额采购项 目,并最终导致制造业存货增长,长期来 看会影响未来的产出。可以看出来,美联 储计划让利率在 5 年期、10 年期和 30 年 期国债利率之间浮动,继而控制受利率影 响的抵押贷款数量— ——尽管这是有待证 明的,但美联储的做法看上去真的是计划 让房地产市场陷入紧缩,而不是让贫血的 经济步伐慢下来,或许这是因为房地产价 值很大程度上代表着个人资产净值,目前 来看还代表着可支配净收入。 2005 年春天的前几个星期,综合经 济成长报告将美国 10 年期基准国债收益 率从 4.40%提高为 4.65%。这使市场对 10 年期、30 年期国债和抵押贷款利率预期 都提高了。大的房地产投资者和开发商们 都开始考虑如何处理手中的存货和在建 项目,并考虑今后的发展前景。6 月上旬, 报告指出消费者价格指数和生产者都有 3 0 2008.09 (下) C h in a C o lle c t iv e E c o n o m y 集体经济·经济观察 下降,经济增长疲软,美元处于相对强势, 而却步。当然,一些潜在的住宅购买者会 这些消息对债券市场和房地产市场来说 拒绝高房价,转而选择省下首付款并且宁 可谓利好。这里预期在继续发挥着重要的 愿选择高租金也不选择高持有成本— —— 影响,消费指数的下降和经济增长乏力, 尽管这样的成本可能最终会带来较好的 给美联储继续提高利率增添了压力,降息 资本回报。如果消费者调低对市场的预 或至少是保持利率不变似乎成了联储合 期,不期望自己的股票红利能永远上涨, 理的选择。以至于一位颇有胆识的官员建 也不期望用“巨无霸似的贷款”换来一栋 议美联储在 6 月底的会议后就该停止提 “巨无霸似的豪宅”,市场价格可能会保 高利率的计划,并把 10 年期国债收益率 持稳定或稳中有降。事实上,一些市场上 降低至 3.85%。 新开发的高层公寓项目已经出现了上述 执着的格林斯潘在国会听证会上阐 迹象。 述了长期低利率带来的问题— ——低利率 四、利率与商业地产的关系 毫无疑问会影响抵押贷款利率。10 年期 商业地产事实上也受益于投资热潮 国债利率依旧低得让人无法理解,格林 和低利率环境— ——尽管受益程度可能比 斯潘坚持,并且暗示了他的意愿— ——要 住宅项目稍低。新开发的住宅项目需要周 让短期利率持续上升,直到目前过于宽 边有零售中心配套,同时也需要旧中心的 松的利率环境回升到一个比较合理的水 现代化改造。低贷款利率同样也对新的工 平。这一过程的需要持续的时间目前还 业地产和写字楼项目起到了推动作用。在 无法预计,但一旦达到了预期的目标是 近 20 年的低迷后,房地产市场供给重新 可以被发现的。上述内容就是所谓的“格 又活跃起来,而且并未伴随实质性的通货 林演说”。 膨胀现象,这不能不说是低利率带来的一 三、利率变动与住宅需求之间 关系的 个良好效果。 市场反应机制 在一些新的市场中,写字楼和工业地 从目前的趋势来看,债券利率和抵押 产的租赁业务开始繁荣起来,但总的来说 贷款利率都在升高,那么我们从房地产市 这部分业务依然稳定在城市中心商业区 场上又能看出些什么呢? 和那些主要的郊区市场。由于机构投资者 首先,利率调整这种货币政策的效应 从股票和债券中获得的回报越来越低,因 有一定的迟滞。这些迟滞表现在已经购房 此投资越来越多的转向房地产市场— —— 者不会因为利率的提高而导致低押贷款 统计显示,机构投资者投向房地产市场的 利率的提高,及时把手中的房地产卖出 资金占其总投资额的比例已由原来的 去;也有的因为购房合同还没有到期,必 3-5%上升到目前的 8-12%。这些现象都 须要执行合同,这样利率提高的政策就不 意味着可能有越来越多的资金在追逐同 会立即发生明显的作用。 一处房产,越来越低的资本化率以及越来 其次,在正常的政策效应迟滞过后, 越低的投资回报。类似于个人住宅市场的 新的住宅开发和建设都会戏剧性的减缓, 投机者— ——投资的基本前提是认为资本 同时,符合抵押贷款条件的首次购房者数 参与能够获得巨额利润回报。通过低成本 量会减少。前文中提到的投机者中有些会 的抵押贷款可以获得更高的杠杆投资效 不得已以低利润或零利润售出手中的房 应,更有利于获利,但是,许多大的机构投 产,其他的则会赔钱。借入浮动利率抵押 资者都在控制投入,同时把贷款率控制在 贷款的自住和非自住房产拥有者,在目前 60-65%,相比之下,一般的企业投资者贷 利率调整的环境下,会发现自己的处境相 款率都高达 80-85%。持有大量资本的对 当被动,有些甚至不得不选择重新住回小 冲基金和非传统的房地产投资者进入市 房子。筹资的困难、合格消费者数量的减 场后,提供的夹层融资和补充融资也使投 少,让房地产市场供给相对过剩,价格也 资杠杆效应进一步提高。 出现了下跌— ——但在高档住房领域并非 最近的房产交易显示营业收入相当 如此。一般的针对高收入贷款者的放贷 的高,而与此相对的,租赁业务收入提高 风险比率可高达 90%,这听上去让人很 的前景有限。这就意味着,特定区域的特 舒服,但事实上放贷者和评估方现在都 定房产可以经过改造实现商住两用,这样 倾向于高估物业价值。在高利率环境下, 一来租金业务和销售收入就不构成矛盾 在银行紧缩银根的放贷评估准则下,曼哈 了。 顿区的一间两室公寓可能被评到 130 万 五、利率的变动对房地产与宏观经济 美元,这足以让购房者和大部分投机者望 的影响 美联储现在越来越重视利用利率来 调节经济了。但是利率对于经济的影响是 复杂的。一般说来,商业房地产市场的价 格主要受两个因素的影响。其一是过去十 几年来年美国房地产投资信托基金(RE- ITs)市场资本值的增加,增强了商业地产 市场的资金流。美国房地产投资信托基金 的市场规模从 1991 年的 90 亿美元,以每 年增长速度增加。另一个影响商业地产价 格的因素就是美国十年期国债收益率创 历史新低。近年来大量资本流入商业地产 市场与低利率和投资选择单一有关。纳斯 达克泡沫破裂之后,人们开始关注不同资 产类别的风险 / 回报比较,他们看到房地 产市场有利可图。于是利率成了一个“巨 大的引擎”,推动人们进入商业地产俯拾 巨利。 较高的利率不仅会影响未来的发展, 而且,商业贷款利率的重新设定会在经济 扩张之前压低租金。较高的利率会降低企 业利润,同时,低利率会导致消费需求萎 缩,直接影响销售增长。在这种背景下,较 高的租金水平会促使承租企业将自己原 本可能分散在各地的业务合并于一个地 点以减少租金成本,当然,这个过程会带 来裁员。紧缩的银根和房地产市场上资金 流动的减少会轻易使经济接近衰退边缘。 如果我们审视过去几年的经济运转 情况— ——从合理的高利率以及蓬勃的股 票市场到伴随着高失业率的低迷的经济, 似乎可以发现,美联储为衰退的经济增添 动力的办法就是将利率降至历史最低水 平。例如,自 2001 年第 4 季度以来美国经 济增长的主要原因是私人消费的强劲增 长,而促进私人消费强劲增长的主要因素 有,住房抵押再贷款(refinancing)、零息汽 车贷款、商品销售打折、减税和退税、燃料 价格的下跌和历史少见的低利息率。这种 措施的直接后果就是股票市场的缓慢复 苏和房地产市场的泡沫。现在的问题是, 如果把利率恢复到以前的从理论上看较 为合理的水平,现在的房地产泡沫就会破 裂,但是与此相伴的,美联储为了拯救上 一轮经济衰退而提出的低利率措施也将 走向终结。 六、从上一轮经济衰退看目前房地产 的走向 1980 年受里根减税刺激,美国房地 产投资大规模扩张,1980 年商业银行房 地产贷款占贷款总额 40%。1986 年国际 石油价格暴跌,1987 年股市“黑色星期 一”加速房地产萧条,23 个大城市房屋空 2008.09 (下) 3 1 C h in a C o lle c t iv e E c o n o m y 集体经济·经济观察 置率为 20%。通过机构关闭和银行信贷 收缩,美国房地产泡沫破灭了。目前的情 况与 20 世纪 80 年代后期房地产市场的 崩溃有很多明显的相似之处:大量的个 人投机者随着专业投机者、国外的企业 投资者和小的商业投资者一起涌入房地 产市场。人们对房地产市场的迷信程度 甚至堪与算命师和选股师相比;生怕失 去投资机会的淘金热潮;过热的银行信 贷;资金贷款人和借款人都过于关注未 来可能获得的利益,而忽视了眼前利率 调整可能带来的风险;没有对借款者的 现金流加以足够重视,尤其是对 1946 年 出生的一代人和那些提前退休的人— —— 这部分人的现金流事实上是不够安全稳 定的;过热的股市催生出的投资思想影 响了房地产市场— ——这种思想认为房地 产本身并没有什么稳定的、合理的价值 水平,房地产价格的变动方向只有一 个— ——就是上涨;坚信投资房地产是永 远有利无害的,而且房地产投资能够不 受周期性的经济波动影响。 当然,这并非意味着目前的状况将重 复 1987-1995 年间银行破产、信托公司陷 入困境、发展停滞的可怕局面。美联储应 该富有远见,应该认识到他为了平抑新一 轮通货膨胀而采取的措施应该是多样性 的、多角度的,而不仅仅是抬高利率让消 费者感到难受。上次房地产市场低迷受到 了 1986 年的税收改革法案深刻影响— —— 这部法案不鼓励个人投资,同时通过影 响房产抵押出售使整个市场陷入萧条。 毫无疑问的,抑制投机行为是个值得称 赞的目标,但是美联储不应该把利率推 升到过高的水平,以至于影响到经济健 康运行的程度和整个房地产市场的资金 流动性。强制抵押品赎回、拍卖,房地产减 值、增值,房地产市场资金流动等等这些 问题不应该受到旨在抑制通货膨胀的政 策的不良影响。 七、对于合理的利率水平的探讨 利率的变化无论对房地产的投机者 还是消费者的收益都会产生直接的影响。 房地产的相关者和其他经济组织应为利 率的变化导致他们经济行为的改变,这种 改变可以促进经济繁荣或衰退。如果提高 利率,可以挤压房地产泡沫,但有可能导 致经济衰退;如果要抗击经济衰退,就要 降低利率,这有可能推动房地价格上涨。 那么究竟怎样的利率水平才是合理的呢? 美联储的官员说合理的利率水平到来时 我们自然会感觉到,是否真的是这样呢? 根据理论定义,合理的利率水平应该能够 使市场上的投机行为与消费行为取得平 衡,既要保证投资需求不会过热,又要维 持市场活力。很显然的,这样的利率水平 依赖于人们的预期水平。如果消费者预期 经济发展势头很好、市场价格会持续走高 或者自己的收入会提高,那么他们就会愿 意在高利率环境下贷款购买房地产、轿车 还有液晶电视之类的商品。这种情绪在 20 世纪 80 年代初是十分普遍的,1981 年 时的优惠利率高达 21%,抵押贷款和汽车 信贷甚至可以容忍 16%的高利率。但也就 是从那个时候开始,美国的经济状况发生 了根本上的转变,普通消费者的收入也不 再可能以每年 10%的速度递增。支撑着美 国经济正常运转的正是那些已经退休的 或正在工作着的普通消费者,因此,考虑 到他们有限的收入,利率确实应该恢复到 一个合理的较低的水平。 能源消耗量上升到正常水平的两倍, 而且没有任何降低的迹象,这种背景下, 7%的优惠利率出台了,与之相伴的是接 近 6%的浮动利率和 7%左右的汽车信贷 利率,这样的利率水平会将自由可支配收 入引入市场— ——自由可支配收入正是投 机行为的资本基础。但是,一旦发现消费 者购买力下降,失业率重新抬头,美联储 官员们短暂的成就感就会消失殆尽了。新 的经济发展模式下,新的工作机会在不断 出现,而与之相矛盾的是,整个社会的可 支配净收入却是在不断下降,因此,如果 要避免拖欠贷款行为出现和房地产价格 侵蚀,6.25%的优惠利率和 4.25%的国债 利率可能还是显得太高了。或许,合理的 利率应当更低一些。 八、可资借鉴的澳大利亚经验 房地产崩溃给美国经济上了惨痛的 一课,尽管美联储看上去并不为此担心。 我们从别的国家也可以学习到类似的经 验,比如近年来澳大利亚稳中有降的房地 产市场。当然,由于两国现实情况的不同, 我们不能将美国的市场完全与澳大利亚 对比,但是这种比较是有借鉴和学习价值 的。澳大利亚在经济衰退期间,失业率曾 高于 10%,利率则高达 17%,在这之后, 1997 年,房地产价格开始缓慢上升,失业 率开始下降,与此同时,澳大利亚储备银 行开始调低利率。加之澳大利亚税法对房 地产市场收入比较宽容,房屋净值贷款为 针对房地产市场的投机活动提供了资本 支持。 从 2003 年开始,澳大利亚联邦各储 备银行开始酝酿调高利率,同时开始强迫 借款者向银行证明其还贷能力,这无疑提 高了放贷标准。2004 年底,澳大利亚开始 提高利率,至今已加息 3 次,每次加息 25 基点。这一措施明显软化了房地产泡沫, 但并未使之破裂。过去几年澳大利亚的房 价年均上涨 20%,而目前全国平均房价仅 上涨了 0.4%,其中悉尼上涨了 0.2%,而墨 尔本下跌了 5.2%。提升利率带来的最大 影响是受投机需求驱动的房地产投资骤 降了 10%— ——这一点从美国的现状也可 以看到,同时,房屋净值贷款几近停止,直 接导致了消费者支出下降,人们开始关注 未来利率继续提升可能带来的影响,消费 支出下降带来的失业现象也开始出现。时 至今日,基本可以判断澳大利亚的房地产 市场实现了软着陆。 九、对美联储下一步所要采取的对策 的建议 对澳大利亚来说比较合理有效的利 率,放在美国可能就显得太高了,而且,消 费者价格指数上涨仅仅是一份临时报告 得出的结论,单凭这个判断经济过热,继 而 决 定 摧 毁 整 个 房 地 产 市 场 的 价 值 ,这 样做付出的经济成本实在是太高了。利 率问题永远是个悖论,理论上看来无懈 可击的利率升降措施有时候会带来灾难 性的后果。 所以,美联储现在真正应该关心的 并不是如何把房地产价格压低,或者提 高利率以惩罚那些投机者,而是如何采 取措施给高涨的投机需求降降温。如可 以通过强制证明借款者还贷能力来提高 放贷标准— ——当然这一措施在目前看来 显得为时已晚了。但是中央银行系统还可 以采取些别的措施— ——如根据借款用途 来决定放贷政策,这就像证券市场上通过 收取保证金来抑制投机行为一样。这样一 来,银行可以要求那些出于投资需求购置 房产的借款者提供更高的净资产额作为 担保,同时,通过对二次抵押贷款和房屋 净值贷款加以限制来抑制投机行为。这些 措施都能够使房地产市场泡沫逐渐萎缩 下来,同时降低了利率政策引发消费者损 失的风险。 注 :本 文 译 自 2005 年 8 月 的 《 房 地 产 金 融 》,原 作 者 :(美 )吉 尔·桑 德 勒 。 (作者单位: 中国社会科学院当代中 国研究所。 作者为博士、助理研究员) 3 2 2008.09 (下) C h in a C o lle c t iv e E c o n o m y

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